Padrón 145 — La Juanita

Datos del lote

Parámetro	Valor
Padrón	145
Manzana	27
Ubicación	La Juanita (Playa Juanita)
Superficie	565 m²
Régimen	PC (Propiedad Común)
Dimensiones aprox.	~29 m (E-O) × ~19 m (N-S)
Coordenadas	-34,87°, -54,64°

Forma del lote

El lote es un pentágono irregular de aproximadamente 29 m de ancho (este-oeste) y 19 m de profundidad (norte-sur), con una esquina escalonada/achaflanada al noroeste. El patrón escalonado en los datos GIS traza un corte diagonal de aproximadamente 4 m × 7 m en esa esquina.

         NO ·——————— ~28 m ————————— NE
         esc.\                        |
        ~8m   \                       | ~18 m
               |                      |
         O     |                      |
               |                      |
         SO ·———————— ~29,5 m ———————· SE

Longitud de lados (metros reales, corregidos desde EPSG:3857):

Lado	Desde → Hasta	Longitud	Dirección
Sur	SO → SE	~29,5 m	Este (frente)
Este	SE → NE	~18,2 m	Norte
Norte	NE → NO (pre-escalón)	~28 m	Oeste
Escalón NO	NO → O	~8 m	Diagonal SO
Oeste	O → SO	~12,1 m	Sur

El lado sur (~29,5 m) y el lado norte (~28 m) son los lados largos. El lote es más ancho que profundo. El escalón NO recorta aproximadamente 15 m² de lo que sería un rectángulo.

Área calculada por fórmula del cordón: ~560 m² (vs. 565 m² declarados — dentro de la tolerancia de redondeo).

Zona aplicable

Sector 2 → Zona 2.1 Costera Sur → Zona 2.1.2 Barrios Jardín → Subzona 2.1.2.2 La Juanita

Art. D.283: La Juanita comprende “el fraccionamiento de la localidad Playa Juanita y la totalidad de la manzana catastral No. 19.” El nomloccat del GIS es “LA JUANITA” y el lote está en la manzana 27, que aparece explícitamente entre las manzanas con restricciones especiales en el Art. D.283.

Nota sobre la manzana 27: El Art. D.283 prohíbe viviendas unifamiliares en lotes mayores a 1.000 m² en las manzanas 3, 4, 26, 27, 40, 41, 48-52, 54-62, 68-71 (exigiendo tipologías más densas). Este lote tiene 565 m², por lo que la restricción no aplica — se permite vivienda aislada unifamiliar.

Tipos de edificación permitidos

Tipo	Sup. mín.	Frente mín.	¿Admitido?
Vivienda aislada	400 m²	12 m	Sí — 565 m², ~29 m de frente
Viviendas apareadas	800 m²	24 m	No — lote de 565 m²
Bloque bajo	1.000 m²	30 m	No — lote de 565 m²

Envolvente edificable

Altura

Parámetro	Valor
Altura máxima	7,00 m sobre Recta de Comparación
Cumbrera (techo inclinado)	8,05 m si el promedio del techo ≤ 7,00 m
Máximo absoluto (auxiliares)	9,00 m en todo el sector (Art. D.277.1)
Pisos	2 (PB + PA)

Factores de ocupación (vivienda aislada)

Factor	%	m²
FOS	35%	197,75 m²
FOT	70%	395,50 m²
Superficie natural sin pavimentar	≥ 50%	≥ 282,50 m²

Retiros

Dirección	Distancia	Notas
Frente	4,00 m	10 m frente a rutas nacionales
Lateral 1	2,00 m	Construcciones secundarias en tercio interior (máx. 20 m², 3 m de alto)
Lateral 2	2,00 m	Ídem
Fondo	3,00 m
Entre volúmenes	4,00 m	Separación mín. entre construcciones en el mismo lote

Desarrollo lineal máximo

Nivel	Fachada continua máx.
Planta baja	20,00 m
Planta alta	16,00 m

Salientes (Art. D.276)

Hasta 1,50 m sobre fachadas principal y posterior en planta alta
Altura libre mínima: 2,40 m sobre terreno natural
Terrazas abiertas (3 lados): no computan en FOT
Terrazas abiertas (2 lados): computan 50% en FOT

Cercos

Posición	Altura máx.
Frente	0,80 m
Laterales / fondo	1,30 m

Construcciones auxiliares (Art. D.277.1)

Tanques de agua, conductos, tratamientos de cubierta y pérgolas requieren detalle en planos y aprobación de la Intendencia
Todos dentro del tope de 9,00 m del sector

Envolvente edificable

Asumiendo que el lado sur (~29,5 m) es el frente:

         ←————————— ~29,5 m ——————————→
    NO  ┌─────────────────────────────┐ NE
        │  3,0 m retiro fondo         │
        │  ┌───────────────────────┐  │
        │2m│                       │2m│
        │  │   ZONA EDIFICABLE     │  │  ~19 m
        │  │   FOS máx: 198 m²     │  │  profundidad
        │  │   FOT máx: 396 m²     │  │
        │  └───────────────────────┘  │
        │  4,0 m retiro frontal       │
    SO  └─────────────────────────────┘ SE
              (simplificado a rectángulo)

Zona edificable efectiva (simplificada): ~25,5 m × ~12 m = ~306 m² dentro de retiros, pero el FOS limita la huella a ~198 m² y el FOT permite hasta ~396 m² en ambas plantas.

Restricciones clave

Lote pequeño — con 565 m², solo se permiten viviendas aisladas (apareadas y bloques requieren ≥ 800 y ≥ 1.000 m²)
El FOS es la restricción dominante — solo 35% de ocupación = ~198 m² en planta baja
FOT generoso — 70% = ~396 m² totales, la planta alta puede igualar la planta baja (~198 m² por nivel)
50% superficie natural — al menos 283 m² deben permanecer como superficie natural
Retiro de fondo 3 m — más restrictivo que el bilateral de 2 m del Amanzanado Fundacional
Entre volúmenes 4 m — difícil en un lote de 19 m de profundidad; construir dos volúmenes separados es poco viable
Escalón esquina NO — reduce el área útil en ~15 m²
Altura 7 m — 1 m más generoso que el tope de 6 m del Pueblo José Ignacio
Saneamiento — debe conectar al colector público (Art. D.268.2)
1 estacionamiento requerido por unidad de vivienda (Art. D.277)
Restricción manzana 27 — no aplica aquí (lote < 1.000 m²), pero relevante si se consolida con vecinos

Fuente: TONE (Texto Ordenado de Normas de Edificación), Volumen V del Digesto Departamental de Maldonado. Artículos D.268, D.276, D.277, D.277.1, D.283.