Padrón 9083 · Punta del Este, Maldonado
Padrón 9083 — Punta del Este
Análisis de envolvente edilicia para un predio de 1.303 m² en la zona Faro de Punta del Este. Zonificado como vivienda unifamiliar (1997), pero actualmente operando como oficina/local comercial de 2 plantas bajo uso no conforme preexistente del código de 1974.
1,303 m²
Area
1.1 Faro
Zone
Propiedad Común
Regime
Mzna. 66
Block
Datos del Predio
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Padrón | 9083 |
| Manzana | 66 |
| Localidad | Punta del Este — Zona 1.1 Faro |
| Superficie | 1.303 m² |
| Régimen | PC (Propiedad Común) |
| Dimensiones aprox. | ~34m frente x ~58m fondo (irregular, forma de L) |
| Coordenadas | -34,97°, -54,95° |
Zona Aplicable
Zona 1.1 Faro — Subzona 1.1.2 Residencial (Art. D.183)
El predio se encuentra en la punta de la península, dentro de los límites de la zona Faro (calle 14 hasta calle 9, al este hasta el mar y Rambla de Circunvalación). La manzana 66 no está dentro de la subzona 1.1.1 Comercial, por lo que corresponde a la 1.1.2 Residencial (“resto de la zona Faro”).
Fuente: TONE — Título II, Capítulo II, Sector 1, Art. D.183 (Dto.Jta.Dep. 3718, 23/12/1997)
Restricciones de Uso (Código Vigente — 1997)
- Solo vivienda unifamiliar — una vivienda por predio
- No se permiten hoteles, apartamentos, oficinas ni locales comerciales
- Excepción gastronómica solo en calles específicas (Rambla Portuaria, calles 8–14)
Envolvente Edilicia
Altura
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Altura máxima | 7 m (referida a recta de comparación) |
| Plantas | PB + PA (2 plantas máximo) |
| Incluye | Sala de máquinas, tanque de agua, todo |
| Medición | Nivel cero = altura del cordón en punto medio del frente (Art. D.178) |
Factores de Ocupación
| Factor | % | m² |
|---|---|---|
| FOS SS | 50% | 651,5 |
| FOS | 50% | 651,5 |
| FOT | 100% | 1.303 |
| FOS Verde | 30% | 390,9 |
Sin requisitos de superficie o frente mínimos (Art. D.179 — sin limitaciones en Zonas 1.1 y 1.2).
Retiros
| Dirección | Distancia | Notas |
|---|---|---|
| Frontal | 4 m | 6 m si es frentista a la Costanera |
| Lateral 1 | 2 m | — |
| Lateral 2 | 2 m | — |
| Fondo | 2 m | — |
Provisión para predios con frente < 12 m no aplica — frente es ~34 m.
Salientes
- 1,50 m de proyección sobre retiro frontal, en toda la extensión del volumen
- Altura libre mínima: 2,40 m
Estacionamiento
1 espacio por cada vivienda (Art. D.180).
Acondicionamiento Obligatorio
Jardinería obligatoria en retiro frontal (Art. D.183.g).
Croquis de Envolvente Edificable
~34m (frente)
0───────────────────1 ← CALLE
│ ┄┄┄ 4m frontal ┄┄ │
│ ┌────────────────┐│
│2m│ ││2m
│ │ EDIFICABLE ││
│ │ máx 651 m² ││ ~35m lado derecho
│ │ (FOS 50%) ││
│ │ │2──┘
│ │ 3───┘
│ │ │
│ │ │2m
│ └────────────┘
│ ┄┄ 2m fondo ┄┄│
5────────────────4
~17m (fondo)Superposiciones Especiales
No aplican superposiciones especiales a este predio:
| Restricción | ¿Aplica? | Motivo |
|---|---|---|
| Art. D.170 — Retiros especiales | No | Exento por zona urbana |
| Art. D.172 — Servidumbre cauces de agua (150 m) | No | Núcleo urbano consolidado |
| Faja de defensa de costas (Código de Aguas) | No | Predio urbano existente |
| Patrimonio histórico | No | Sin designación para manzana 66 |
| Áreas protegidas SNAP | No | Península de PDE no está en área protegida |
Contexto Histórico — Uso No Conforme
El inmueble se comercializa actualmente como oficina o local comercial de 2 plantas, un uso prohibido bajo el código vigente de 1997 (solo vivienda unifamiliar). Esto es consistente con un uso no conforme legal (preexistente) bajo el régimen normativo anterior.
Código Anterior: Decreto 3289/1974 (Ordenanza General de Construcciones)
El TONE de 1997 reemplazó la Ordenanza General de Construcciones de 1974 (Decreto 3289, 12 de julio de 1974). Bajo el código anterior:
- La península era una sola zona — la división Faro/Centro/La Pastora no existía
- Sin restricciones de uso por zona — usos comerciales, oficinas, hoteleros y residenciales estaban permitidos en toda la península
- La altura y las torres se regulaban por tamaño de predio y ubicación (Gorlero + calles paralelas), no por tipo de uso
- La restricción “solo vivienda unifamiliar” para la punta del Faro fue introducida en 1997 por el Art. D.183
En 1977 (Decreto 3347, “Anexo I”), la Intendencia suspendió la construcción en altura en la península durante el boom de la construcción, pero no agregó restricciones de uso. Los usos comerciales y de oficinas siguieron permitidos.
Implicaciones para Este Inmueble
| Factor | Evaluación |
|---|---|
| Uso actual | Oficina/local comercial (2 plantas) |
| Zonificación vigente | Solo vivienda unifamiliar (1997) |
| Situación legal | Uso no conforme — preexistente al código de 1997 |
| Continuar uso actual | Probablemente permitido — uso no conforme legal |
| Ampliar uso comercial | Probablemente restringido |
| Reconstruir si se destruye | Puede no ser permitido como comercial — revertiría a zonificación vigente |
| Cambio de tipo comercial | Puede requerir revisión (ej. oficina a hotel) |
Precaución para el comprador: El uso comercial sobrevive como derecho preexistente, pero ese derecho puede no sobrevivir a una demolición sustancial, reconstrucción o vacancia prolongada. Verificar las disposiciones de uso no conforme con la Intendencia de Maldonado antes de la compra.
Condicionantes Clave
- Uso comercial no conforme — el factor más crítico para cualquier comprador
- Solo vivienda unifamiliar bajo el código vigente — limita opciones de desarrollo futuro
- 7 m / 2 plantas — perfil bajo, coherente con el barrio del Faro
- FOS 50% permite hasta 651 m² de huella; FOT 100% limita el total a 1.303 m²
- FOS Verde 30% exige al menos 391 m² de verde
- Forma irregular en L complica el diseño pero con 1.303 m² hay espacio amplio
- La altura incluye todo — sala de máquinas, tanque de agua, deben caber dentro de los 7 m