Padrón 1026 · Faro de José Ignacio, Maldonado

Padrón 1026 — Faro de José Ignacio

Análisis de envolvente edificable para el Padrón 1026, un lote de 1.620 m² ubicado en la zona del Faro de José Ignacio, Maldonado.

1,620 m²

Superficie

2.1.1.1 Amanzanado Fundacional

Zona

Propiedad Común

Régimen

Mzna. 24

Manzana

Datos del lote

ParámetroValor
Padrón1026
Manzana24
UbicaciónFaro de José Ignacio
Superficie1.620 m²
RégimenPC (Propiedad Común)
Dimensiones aprox.~35 m (N) x ~47 m (E) — pentagonal
Coordenadas-34,87°, -54,63°

Forma del lote

El lote es un pentágono de aproximadamente 35 m de ancho (lado norte) y 47 m de profundidad (lado este), con una esquina achaflanada al sureste. El lote es más profundo que ancho.

         NO ←——— 35,3 m ———→ NE
          \                   |
     43,3m \                  | 47,0 m
            \                 |
             SO —— 19,6 m —— esquina SE
                              ↘ 20,0 m diagonal
                              SE

Longitud de lados (metros reales, corregidos desde EPSG:3857):

LadoDesde → HastaLongitudDirección
NorteNO → NE~35,3 mEste
EsteNE → SE~47,0 mSur
Diagonal SESE → esquina S~20,0 mSuroeste
Suresquina S → SO~19,6 mOeste
OesteSO → NO~43,3 mNorte

Área calculada por fórmula del cordón: ~1.644 m² (vs. 1.620 m² declarados — dentro de la tolerancia de redondeo).

Zona aplicable

Sector 2 — Zona 2.1 Costera Sur — Subzona 2.1.1.1 Amanzanado Fundacional

Art. D.279 del TONE: El amanzanado fundacional corresponde al trazado de tipo damero sobre la península de José Ignacio y las manzanas 74–77, excluyendo las manzanas 34, 28 y 22 (zona de fragilidad ecosistémica, Art. D.280). La manzana 24 se encuentra sobre la península y no está entre las excepciones.

Tipos de edificación permitidos

TipoSup. mín.Frente mín.¿Admitido?
Vivienda aislada400 m²9 mSí
Vivienda apareada800 m²14 m/parSí
Edificación en bloque——No — prohibido en todo el sector (Art. D.268.2)

Envolvente edificable

Altura

ParámetroValor
Altura máxima6,00 m desde terreno natural
Cumbrera (techo inclinado)6,90 m si el promedio del techo ≤ 6,00 m
Máximo absoluto (auxiliares)9,00 m en todo el sector (Art. D.277.1)
Pisos2 (PB + PA)

Factores de ocupación

Factor%m²
FOS (aislada)35%567 m²
FOS (apareada)30%486 m²
FOT60%972 m²
Superficie natural sin pavimentar≥ 50%≥ 810 m²

Retiros

DirecciónDistanciaNotas
Frente4,00 m6 m en costa/espacios públicos en mzna. 77; 20 m frente al océano
Lateral 12,00 mBilateral
Lateral 22,00 mBilateral
Fondo2,00 mAsumido = bilateral; confirmar con Intendencia
Entre volúmenes2,50 mSeparación mínima entre construcciones

Desarrollo lineal máximo

NivelFachada continua máx.
Planta baja20,00 m
Planta alta16,00 m

Salientes (Art. D.276)

  • Hasta 1,50 m sobre fachadas principal y posterior en planta alta
  • Altura libre mínima: 2,40 m sobre terreno natural
  • Terrazas abiertas (3 lados): no computan en FOT
  • Terrazas abiertas (2 lados): computan 50% en FOT

Construcciones auxiliares (Art. D.277.1)

  • Tanques de agua, conductos, tratamientos de cubierta y pérgolas requieren detalle en planos
  • Sujetos a aprobación de la Intendencia
  • Todos los elementos auxiliares dentro del tope de 9,00 m del sector

Envolvente edificable

         ←————————— ~35 m ——————————→
    NO ┌──────────────────────────────┐ NE
       │  4,0 m retiro frontal        │
       │  ┌────────────────────────┐  │
       │2m│                        │2m│
       │  │    ZONA EDIFICABLE     │  │  ~47 m
       │  │    FOS máx: 567 m²     │  │  profundidad
       │  │    FOT máx: 972 m²     │  │
       │  │                        │  │
       │  └────────────────────────┘  │
       │  2,0 m retiro fondo          │
    SO └──────────────────────────————┘ SE
              (simplificado a rectángulo)

Zona edificable efectiva: ~31 m x ~41 m = ~1.271 m² dentro de retiros, pero el FOS limita la huella a 567 m² y el FOT limita el área total construida a 972 m².

Restricciones clave

  • El FOS es la restricción dominante — solo 35% de ocupación en un lote de 1.620 m²
  • 50% superficie natural — al menos 810 m² deben permanecer como superficie natural
  • Desarrollo lineal máximo — fachadas de máx. 20 m (PB) / 16 m (PA), obliga a articular volúmenes
  • Tope de 6 m de altura — limita efectivamente a 2 pisos
  • Retiro de fondo no especificado — Art. D.279 menciona retiro frontal y bilateral; verificar con Intendencia
  • Saneamiento — lotes menores a 4.000 m² deben conectar al colector público (Art. D.268.2)
  • Frente costero — si el lote tiene frente directo al océano, el retiro frontal aumenta a 20 m
  • Sin edificación en bloque — solo viviendas aisladas o apareadas

Fuente: TONE (Texto Ordenado de Normas de Edificación), Volumen V del Digesto Departamental de Maldonado. Artículos D.268–D.280.

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