Federico Negro · 2025-06-04 · 8 min
Cronología de la planificación urbana de Punta del Este — 1757–2025
Un recorrido por los hitos regulatorios, proyectos y transformaciones que definieron el desarrollo territorial de Punta del Este desde sus orígenes hasta hoy.
Antes de 1800: Pueblos indígenas y fundaciones coloniales en la Banda Oriental
La región que comprende el sureste de Uruguay fue habitada durante milenios por diversos pueblos indígenas. Desde aproximadamente 2000 a.C., grupos cazadores-recolectores comenzaron a dejar evidencia arqueológica en zonas como Laguna del Sauce, Isla de Lobos y Arroyo Maldonado. Entre los siglos X y XVI, se consolidaron identidades tribales que incluyen a los charrúas, guenoa-minuanes, chanás, bohanes y, en menor medida, los guaraníes.
Los charrúas eran el grupo dominante en la región de Maldonado. Eran nómades y vivían de la pesca, la caza y la recolección. Establecían campamentos estacionales cerca de estuarios y zonas de pesca. Los guenoa-minuanes y chanás tenían patrones más semi-sedentarios, practicando agricultura incipiente y asentándose temporalmente en áreas fértiles. Los guaraníes, llegados más recientemente desde el norte, introdujeron cultivos más organizados como maíz y porotos, aunque sus asentamientos permanentes no se consolidaron en Maldonado.
La presencia indígena disminuyó dramáticamente tras la llegada europea en el siglo XVI debido a enfermedades, desplazamiento forzado y campañas militares como la Matanza de Salsipuedes en 1831.
Durante los siglos XVIII y XIX, en el marco de la política territorial española, se fundaron varias ciudades con planificación formal:
- Maldonado (1757): Fortaleza costera con trazado en damero, funciones militares y portuarias
- San Carlos (1763): Bastión fundado para contener el avance portugués con arquitectura colonial temprana
- Minas (1783): Parte de la expansión territorial hacia el interior
- Rocha (1793): Asentamiento agrícola-militar en el este
- Pan de Azúcar (1874): Fundado por Félix de Lizarza como nodo agrícola
- Garzón (1872): Paso estratégico entre el este y el sur
- José Ignacio: Surgió como enclave pesquero apoyando el faro construido en 1877
La península de Punta del Este era un territorio marginal durante este período. Utilizada para pesca y pastoreo, carecía de planificación urbana.
1809: Llegada de Francisco Aguilar y Leal a Maldonado
Francisco Aguilar y Leal (1776–1840), nacido en Santa Cruz de Tenerife, llegó a Maldonado con capital sustancial tras haber estudiado comercio en Inglaterra. Un año antes, en 1808, había organizado una expedición de 200 canarios a Montevideo — el inicio de una ola migratoria que traería más de 10.000 canarios a Uruguay para 1900.
Aguilar construyó un imperio comercial en la región: comercio marítimo con Londres, Brasil y Estados Unidos; la primera fábrica de tejas y cerámicas del departamento; saladeros; y producción agrícola diversa. Fue considerado el primer constructor naval de Uruguay. Más adelante financió la Compañía de los Treinta y Tres Orientales, ocupó el cargo de Alcalde Ordinario de Maldonado (1829–1830) y llegó a ser Ministro de Hacienda (1835–1840). (Wikipedia, PdE Internacional)
1820: Concesión estatal para la caza de lobos marinos
Aguilar obtuvo una concesión de 20 años del Estado para la faena de lobos marinos en Isla de Lobos y el Departamento de Rocha. La concesión cubría la conservación de pieles, la industrialización de aceite y la exportación de productos. Esta actividad, junto con la industria ballenera, definió la economía de la península durante décadas. (Min. de Ambiente, Rev. Histórica Rochense)
1829: Fundación de Villa Ituzaingó
Francisco Aguilar y Leal nombró al asentamiento existente en la península “Villa Ituzaingó”, conmemorando la victoria de los criollos sobre las fuerzas imperiales brasileñas en la Batalla de Ituzaingó (20 de febrero de 1827). Antes de la fundación formal, existían aproximadamente una docena de ranchos cuyos habitantes se dedicaban a la caza de mamíferos marinos y al transporte de aceite y pieles desde Isla de Lobos.
1835: Concesión exclusiva para la caza de ballenas
Durante la presidencia de Fructuoso Rivera, Aguilar recibió el derecho exclusivo de pescar y cazar ballenas por 10 años en el Puerto de Maldonado y las costas del Estado, a cambio de 75 pesos cada seis meses.
1843: Los hermanos Lafone compran la península
El 13 de junio de 1843, durante la Guerra Grande, los hermanos Samuel Fisher Lafone (1805–1871) y Alexander Ross Lafone (1807–1869), comerciantes británicos de Liverpool vinculados a la industria del cuero, compraron la península de Punta del Este por 4.500 pesos plata y la Isla Gorriti por 1.500 pesos.
Como parte del acuerdo de compra, estaban obligados a medir el terreno para formar un pueblo de 100 a 120 manzanas, ceder dos tercios de cada manzana al Estado y donar un cuarto de su parte correspondiente para las Escuelas Públicas de Maldonado. Continuaron operando saladeros, matanza de ganado, exportación de cueros, pesca y caza de lobos marinos en Isla de Lobos. La Escuela N.º 5 de Punta del Este lleva sus nombres.
Samuel Lafone también estableció operaciones comerciales en las Islas Malvinas en 1851. La región “Lafonia” en las Malvinas lleva su nombre. (CIPEM)
1888: Empresa de Pesquería en la península
La Empresa de Pesquería, con capital argentino, se estableció en la península para la pesca industrial. El tráfico constante de barcos causó matanzas accidentales de lobos marinos, lo que llevó al gobierno a ordenar el cese de la empresa.
1889: Inauguración del Palace Hotel (originalmente Hotel Central)
Pedro Risso era capataz y gerente de la Empresa de Pesquería. Cuando el gobierno ordenó su cierre, Risso recibió como compensación por salarios impagos la infraestructura física de la empresa — galpones, depósitos de alimentos y sal — en los lotes C, D, E y F de la manzana 55.
El 14 de noviembre de 1889, Risso publicó un aviso en la prensa local ofreciendo “diez habitaciones cómodas y amplias, cocina y demás comodidades” a los bañistas. Es el primer alojamiento turístico documentado en Punta del Este. Risso era conocido por su excelente cocina de mariscos y organizaba excursiones a Punta Ballena, asados y paseos a caballo en La Barra. Para febrero de 1902, se ampliaba el hotel para alojar entre 40 y 50 huéspedes adicionales.
El establecimiento cambió su nombre a Hotel Palace en el siglo XX, cerró definitivamente alrededor de 2012 y fue vendido en 2022 a un grupo inversor extranjero por aproximadamente 6,5 millones de dólares. La calle Pedro Risso (Calle 33) en Punta del Este lleva su nombre. (Infobae, PdE Internacional)
1889–1890: Francisco Piria y los orígenes del balneario
Francisco Piria (1847–1933), hijo de inmigrantes genoveses, fue rematador, desarrollador inmobiliario, periodista y escritor. A los 20 años ya era rematador en el Mercado Viejo de Montevideo. En 1873 fundó La Industrial, empresa dedicada a la venta de lotes en cuotas accesibles — un modelo que llegó a ofrecer planes de hasta 600 cuotas.
Piria fundó más de 70 barrios en Montevideo, incluyendo Belvedere, Jacinto Vera, Parque Batlle, Villa Dolores y Malvín. Su técnica de marketing incluía viajes en tren gratuitos a los sitios de remate, seguidos de asados, carreras de caballos y comida libre.
Entre 1889 y 1890, Piria compró 2.700 hectáreas de tierra desde el Cerro Pan de Azúcar hasta el mar. Inspirado por 22 viajes a la Costa Azul francesa, concibió un balneario de nivel europeo que llamó Piriápolis. En 1897 completó el Castillo Piria como residencia personal. En 1930 inauguró el Argentino Hotel — el más grande de Sudamérica en su momento, con capacidad para 1.200 huéspedes — pionero en talasoterapia.
El nacimiento de Punta del Este como balneario fue impulsado por el sector privado, especialmente Piria, sin planificación urbana formal. Este origen marcó una lógica especulativa basada en la subdivisión y venta de tierras más que en la construcción de ciudad. (Wikipedia, Mi Piriápolis)
1889–1890: Delineación de las 81 manzanas de la península
El agrimensor Francisco Surroca delineó la península en 81 manzanas, la mayoría subdivididas en 12 lotes: 8 lotes para el Gobierno, 3 para la Sucesión Lafone y 1 para Educación Pública.
1890: Inicio de la forestación por Enrique Burnett
Enrique Burnett comenzó a plantar pinos marítimos para contener dunas de arena y transformar el paisaje de Punta del Este.
1907: Inauguración del Hotel Biarritz
La apertura del Hotel Biarritz consolidó la infraestructura turística de la península.
1907: Aprobación oficial del primer plano de fraccionamiento de la península
La aprobación del primer plano de fraccionamiento oficial marca el inicio del trazado urbano formal en la península. Aunque la lógica de balneario de élite aún dominaba, el acto implica una intención de regulación incipiente.
1910: Habilitación del Hotel British House y construcción de la rambla de La Mansa
Se habilitó el Hotel British House y se construyó el camino que conecta el balneario con Maldonado, hoy conocido como la rambla de La Mansa.
1910: Expansión hacia zonas aledañas como Mansa y Brava
La expansión hacia zonas más allá de la península, como Mansa y Brava, comenzó. Aunque se produjeron algunas regulaciones, aún predominaba un modelo fragmentado sin visión regional integrada.
1920: Proliferación de loteos privados
El crecimiento urbano continuó guiado por intereses inmobiliarios sin coordinación pública efectiva. La falta de regulaciones claras acentuó el desarrollo desordenado de áreas clave del balneario.
1921–1922: Construcción del Puerto de Punta del Este
El Puerto Nuestra Señora de la Candelaria fue construido entre 1921 y 1922. Su creación consolidó a Punta del Este como punto clave para el turismo náutico y la pesca deportiva, y estructuró el eje costero de la península. Es considerado uno de los motores del crecimiento urbano posterior.
1930: Reconocimiento oficial de la necesidad de un plan urbano general
Surgió el reconocimiento oficial de la necesidad de un plan urbano general para ordenar el crecimiento, reflejando tensiones entre el desarrollo turístico y la estructura urbana estable.
1935: Plan Regulador de Cravotto y Gómez Gavazzo — “Ciudad de Invierno”
Carlos Gómez Gavazzo (1904–1987) se graduó de arquitecto en 1931 y ganó el Gran Premio de la Facultad de Arquitectura en 1932, lo que financió una beca europea. Entre 1933 y 1934 pasó cinco meses en el atelier de Le Corbusier en el 35 de la Rue de Sèvres, París, donde colaboró en el Proyecto B para Argel (el célebre Plan Obus) y en el proyecto de la Compañía de Seguros Zurich. Fue uno de tres colaboradores uruguayos en el taller de Le Corbusier, junto con Serralta y Clemot. Había conocido a Le Corbusier durante la visita del maestro a Montevideo en 1929.
De regreso en Uruguay, Gómez Gavazzo desarrolló el Plan Regulador de Punta del Este entre 1934 y 1935, presentándolo por iniciativa propia ante la Comisión Nacional de Turismo. El plan proponía un trazado modernista que adaptaba la volumetría a las condiciones topográficas, geográficas y climáticas, e incluía una barrera forestal defensiva para regular los vientos de Playa Brava.
El plan introdujo el concepto de “Ciudad de Invierno” — paradójicamente ubicada en la zona más expuesta de la península — concebida como un sistema cerrado y fortificado para resistir las tormentas invernales. Era la primera visión integral que concebía a Punta del Este no solo como balneario sino como ciudad habitable todo el año.
El plan nunca fue aprobado oficialmente. Un segundo plan no aprobado siguió en 1956, a cargo de Guillermo Jones Odriozola. Gómez Gavazzo cofundó el Instituto de Teoría de la Arquitectura y Urbanismo (ITU) en 1936 y fue su director de 1953 a 1974. (Nómada, Revista Dearq — U. de los Andes)
1947: Fundación del Cantegril Country Club
El empresario argentino Mauricio Litman inauguró el Cantegril Country Club, que se convirtió en centro social y deportivo de referencia.
1947: Construcción del Edificio Casino Miguez
Diseñado por el arquitecto Armando Barbieri, el Casino Miguez fue concebido como hotel-casino representando una transición entre el estilo monumental de entreguerras y la arquitectura moderna. Su volumen impactante y ubicación estratégica lo convirtieron en punto de referencia temprano para el crecimiento urbano de la península. Fue declarado Bien de Interés Patrimonial en 2023.
1950: Consolidación de barrios-jardín
Se consolidaron barrios-jardín como San Rafael y Cantegril, promoviendo una imagen de ciudad residencial baja y arbolada. El modelo urbano comenzó a establecer nuevas centralidades.
1960: Boom turístico internacional
El boom turístico y económico promovió la construcción acelerada de edificios en altura en la península. Esto marca el inicio de una transformación morfológica sin precedentes, pero también generó desequilibrios territoriales que hoy demandan una visión de desarrollo sostenible.
1963: Finalización del Edificio Santos Dumont
Diseñado por los arquitectos Walter Pintos Risso y Raúl Sichero Bouret, el Edificio Santos Dumont es una obra modernista notable en Punta del Este. Su planta en forma de V, estructura racionalista y mural cerámico de Dumas Oroño lo convierten en pieza emblemática de la arquitectura de la época.
1980: Planificación reactiva ante presión inmobiliaria
Frente al crecimiento descontrolado, las autoridades comenzaron a responder de forma reactiva, sin instrumentos de planificación sólidos. El conflicto entre paisaje, infraestructura y mercado inmobiliario se profundizó.
1991: Prohibición de la caza de lobos marinos en Isla de Lobos
Tras décadas de explotación intensiva — se estima que al menos 454.000 lobos marinos fueron cazados entre 1873 y 1900 — el gobierno prohibió la caza en Isla de Lobos por ley. La explotación económica de la isla cesó por completo en 1992. En 1998, un decreto gubernamental prohibió la caza de lobos marinos para reducir la mortalidad animal. La observación de fauna marina reemplazó a la caza como atracción turística. (Min. de Ambiente, Rev. Histórica Rochense)
1997: Inauguración del Aeropuerto Internacional de Punta del Este
El Aeropuerto Internacional Capitán de Corbeta Carlos A. Curbelo, ubicado cerca de la Laguna del Sauce, fue inaugurado. Diseñado por el arquitecto Carlos Ott, el aeropuerto se convirtió en el segundo más importante del país e infraestructura clave para el turismo internacional regional.
1998: Aprobación del Plan de Ordenamiento Territorial de Punta del Este (Decreto N° 28.242/998)
Se aprobó el primer POT moderno, con zonificación, protección ambiental y una visión de ciudad más técnica. Introduce un orden territorial más sistemático y mecanismos de control.
2000: Expansión hacia La Barra, Manantiales y José Ignacio
La expansión hacia La Barra, Manantiales y José Ignacio avanzó sin regulación integrada. El este de Maldonado comenzó a adquirir dinámica propia, sin planificación interconectada.
2005: Nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de Maldonado (Decreto N° 3.881/2005)
Se aprobó un nuevo POT más ajustado a la realidad territorial, con herramientas normativas específicas y enfoques más operativos. Es un plan correctivo frente al desborde urbano.
2005: Inicio del Plan Local entre las lagunas José Ignacio y Garzón
La Ley 18.308 estableció el marco nacional para el ordenamiento territorial. Reconoció el derecho al territorio, el desarrollo sostenible y la necesidad de instrumentos multi-locales.
2008: Ley Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible (Ley N° 18.308)
La Ley 18.308 introdujo un nuevo marco normativo para la planificación territorial en Uruguay. Estableció jerarquías de planes, participación ciudadana obligatoria y una visión de desarrollo sostenible. A partir de esta ley, todos los instrumentos como POT, PAD o proyectos urbanos obtuvieron respaldo legal, condicionando directamente cómo se planifican y regulan Maldonado y su costa.
2009: Aprobación del Plan Local del Eje Aparicio Saravia (Decreto N.º 221/009)
El Plan del Eje Aparicio Saravia organiza uno de los corredores clave de expansión urbana de Maldonado. Busca consolidar servicios, movilidad y equilibrio ambiental.
2010: Incorporación del modelo de ordenamiento territorial nacional
Comenzó el ajuste de los planes locales al marco de la Ley 18.308. La coordinación entre niveles de gobierno y escalas territoriales cobró importancia.
2013: Plan Local entre las lagunas José Ignacio y Garzón (Decreto N.º 360/013)
Se aprobaron planes locales en áreas sensibles (Laguna Garzón) y estrategias regionales para la Región Este. La capacidad normativa del territorio aumentó.
2015: Evaluación Ambiental Estratégica del Plan Local Aparicio Saravia
Se publicó una evaluación ambiental estratégica del plan del eje Aparicio Saravia, consolidando una perspectiva de desarrollo sostenible con base técnica.
2015: Inauguración del Puente Circular sobre la Laguna Garzón
El Puente de la Laguna Garzón, diseñado por Rafael Viñoly, fue inaugurado. Su forma circular busca reducir la velocidad vehicular y ofrecer vistas panorámicas. El puente conecta los departamentos de Maldonado y Rocha, reemplazando el servicio de balsa anterior.
2019: Demolición del Hotel San Rafael y proyecto Cipriani
El histórico Hotel San Rafael fue demolido para dar paso al proyecto Cipriani Ocean Resort, diseñado por el arquitecto Rafael Viñoly.
2020: Críticas al uso de excepciones al POT
Académicos y organizaciones civiles criticaron el uso excesivo de excepciones al POT. Surgieron advertencias sobre la pérdida de autoridad de planificación frente a intereses privados.
2022: Punta del Este Ciudad Universitaria
El Clúster Ciudad Universitaria de Punta del Este reportó un crecimiento significativo en población estudiantil, alcanzando más de 12.700 estudiantes desde su inicio en 2009 — un paso clave hacia la ciudad de doce meses que Punta del Este aspira a ser.
2022: Avance del proyecto Cipriani con excepciones normativas
El proyecto Cipriani reavivó el debate sobre los límites del POT y la presión inmobiliaria. La escala aprobada y las excepciones generaron amplia controversia.
2024: Propuesta de terminal de cruceros en Playa Mansa
En 2024 se presentó una iniciativa privada para construir una terminal de cruceros en Playa Mansa, específicamente en la parada 26. El proyecto busca facilitar la llegada de cruceros a la zona.
2024: Plan maestro para la renovación del Puerto de Punta del Este
En 2024, la intendencia de Maldonado presentó un plan maestro ambicioso para la renovación del puerto de Punta del Este. El proyecto incluye un nuevo muelle para 330 amarres, estacionamiento subterráneo y revitalización de edificios patrimoniales.
2024: Excepciones para hotel de campo en La Juanita
Se aprobaron nuevas excepciones para un hotel de campo en La Juanita y para desarrollos en la Manzana 48 del puerto. La discusión sobre legalidad y transparencia se profundizó.
2024: Proyecto Manzana 48 en el puerto de Punta del Este
Se aprobaron excepciones para el proyecto de la Manzana 48 del puerto, continuando el patrón de flexibilidad regulatoria versus adherencia estricta a la planificación.